Immobilier entre particuliers au Maroc

Si vous n'avez pas encore de compte en banque marocain, vous pourrez remettre un chèque de votre banque habituelle pour la signature du compromis. Le règlement final de votre investissement se fera par un chèque certifié d'une banque marocaine sur laquelle vous aurez approvisionné les fonds nécessaires pour la signature de l'acte définitif.

Dans la perspective d'un éventuel achat, munissez vous de votre livret de famille, contrat de mariage si vous en avez un, passeport et pouvoirs spéciaux si vous achetez avec des personnes qui ne pourraient être physiquement présente à la signature des actes.

Dans l'hypothèse d'un couple sous un régime de communauté, si l'un des conjoints ne peut être présent à la signature, l'autre peut signer seul. Le bien acquis rentre dans le patrimoine de la communauté conformément au contrat de mariage existant. Si ce couple n'a pas de contrat de mariage spécifique, c'est automatiquement un régime de communauté.

Le notaire est considéré comme un garant de l'état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique, dans la mesure où il a pour mission d'authentifier, au moyen d'actes inattaquables budgétaires de l'état par des prélèvements des droits d'enregistrement, des impôts et taxes et de prévenir le litige au procès qui en découle, évitant ainsi l'engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.
D'un point de vue socio-économique, c'est un partenaire et allié important de la famille et de l'entreprise.

1- Rôle de conseil : Au-delà du rôle de rédaction des actes, le Notaire peut être un conseiller juridique sur plusieurs questions-droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d'informer impartialement les parties, sur la portée des engagements qu'elles prennent.
2- Rôle de sécurité et de prévention : du fait de la rédaction d'actes juridiques, le Notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques, nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à l'abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.
3- Rôle de conciliation et de médiation : face à un désaccord entre les parties, le Notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l'amiable.

Biens titrés et non titrés :
De nombreux biens au Maroc ne sont pas titrés (biens "melkia", qui n'ont pas d'existence au niveau du Cadastre).
Les délais de titrage pouvant être très longs, et occasionnant des frais supplémentaires, il est préférable d'acquérir des biens titrés.

Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir :

Les chiffres ci-dessous ne concernent que les maisons/appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans.
(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise) :

Droits d'enregistrement : 2,5 %
Conservation foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété).
Taxe notariale : 0,5 %.
Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 7 %.
Mise à jour des constructions à la conservation foncière
(si nécessaire) : 0,5 % + 75 Dh.
Frais divers (timbres...) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh
Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine) par hectare entamé (zone rurale).
Géomètre : environ 3000 Dh.
Autres frais (timbres...) : environ 1500 Dh.

Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession. Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés. La valeur actuelle est obtenue par l’application d’un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel. Toutefois, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale :

Du profit réalisé sur la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale :
pendant 5 ans au moins et 10 ans au plus lorsque le prix de cession n’excède pas 1 million de MAD ;
pendant au moins 10 ans et ce quelque soit le prix de cession.
Du profit réalisé à l’occasion de la première vente de logement à caractère social. Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 MAD. Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs. Exonération de 50 % :
Du profit correspondant à la partie du prix de cession excédent 1 million de MAD du logement occupé à titre d’habitation principale pendant plus de 5 ans et moins de 10 ans. Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l’enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l’impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d’investissement qui auraient été engagées.

Si l’habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l’IGR au titre des revenus fonciers. Le revenu net imposable est obtenu d’un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus. Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l’achèvement des travaux desdites constructions.